Persoonscertificering borgt kwaliteit VvE-beheerder
De kwaliteit van de VvE-beheerder krijgt een forse impuls door de oprichting van de Stichting Persoonscertificering VvE-beheer. Dat zegt mr. Kees Oomen, directeur Organisatie & Public Affairs van Stichting VvE Belang, en secretaris van de onlangs opgerichte Stichting Persoonscertificering VvE-beheer. “Niet alleen de kwaliteit van het beheerskantoor is belangrijk; ook de VvE-manager zélf moet aantoonbaar beschikken over de nodige kennis, kunde en ervaring. We verwachten in het voorjaar van 2014 het persoonscertificaat landelijk te kunnen presenteren.”
Doelstelling: bevorderen kwaliteit van VvE beheer
Doelstelling van de nieuwe stichting is het bevorderen van het kwaliteits- en opleidingsniveau van de professionele bestuurder en/of beheerder van Verenigingen van Eigenaars.Het persoonscertificaat vormt daarmee een goede aanvulling op het al langer bestaande procescertificaat voor de professionele VvE-beheerder. Dat SKW-certificaat toont aan dat het beheerskantoor aan de voorwaarden voldoet die aan een VvE-beheerder mogen worden gesteld. Het geeft echter geen informatie over de kwaliteit van de individuele medewerkers. Het persoonscertificaat geeft die informatie wel.
Meer kwaliteit door beoordelingsrichtlijn
Voor het afgeven van een persoonscertificaat moet een beoordelingsrichtlijn worden geschreven. De opdracht tot het schrijven van die richtlijn is inmiddels verstrekt. Medewerkers van VvE-beheerkantoren die over het certificaat willen beschikken, moeten daarvoor een examen afleggen.
Met het oprichten van de stichting geven de initiatiefnemers gehoor aan de wens vanuit diverse organisaties om de kwaliteit van VvE-management verder te borgen. Ook de overheid en de politiek vragen al langer om maatregelen die de kwaliteit van VvE-managers verhogen. Dat kan ook leiden tot een beter functioneren van Verenigingen van Eigenaars en daarmee tot waardebehoud van de gebouwde omgeving.
Bestuur en doelstelling
Het stichtingsbestuur bestaat uit voorzitter Carla Philippa, secretaris mr. Kees Oomen (VvE Belang), mr. Norbert Rijssenbeek (Rijssenbeek Advocaten) en René Brinkhuijsen (bestuurslid VGM NL). De volledige doelstelling van de stichting luidt:
Het bevorderen van het kwaliteits- en opleidingsniveau van de professionele bestuurder en/of beheerder van Verenigingen van Eigenaars en andere vastgoedgebonden verenigingen en dergelijke. Meer in het bijzonder stelt de stichting zich ten doel het ontwikkelen, promoten en in stand houden van een persoonscertificaat voor genoemde professionele bestuurder en/of beheerder. Voorts: de afgifte van persoonscertificaten aan hiervoor bedoelde personen die met goed gevolg een door de stichting goedgekeurd examen hebben afgelegd.
UPDATE: Stand van zaken in oktober 2016
Het is stil gebleven omtrent het initiatief. Mogelijk is persoonscertificering VvE Beheer opgeheven: de website van de stichting meldt geen enkele gecertificeerde VvE-beheerder, en op mail wordt niet gereageerd. Daarover leest u hier meer.
Toevallig juist vandaag een mailtje gestuurd naar onze SKW gecertificeerde beheerder omdat deze zich niet aan art. 5.1.6. van de SKW beoordelingsrichtlijnen heeft gehouden.
Dat artikel heeft betrekking op het tijdig toesturen van huishoudelijk reglement en notulen van de vergadering.
Mijn persoonlijke ervaring is helaas dat zelfs SKW gecertificeerde beheerders zich niet altijd aan de reglementen houden. Ik vraag me af of een persoonlijke certificering daar verandering in gaat brengen!
Het feit dat een beheerder zich niet houdt aan de termijn van 17 dgn met het versturen van uitnodigingen, heeft niets te maken met het SKW certificaat of met de persoonlijke certificering. Certificaten geven aan dat beheerder en manager voldoende kennis hebben. Dat zij zich niet aan de regelgeving van de splitsingsakte houden is niet netjes. Die vergadering kan indien nodig nietig verklaard worden. Met de certificeringen weten vve’s nu in elk geval wel dat ze voldoende kennis in huis halen. En niet iemand die even snel wil verdienen. Die zijn er ook.
Andy, het door mij aangehaalde artikel 5.1.6 is onderdeel van de SKW-beoordelingsrichtlijnen, welke de grondslag vormen voor certificering van VvE beheerders.
In artikel 1.1 van diezelfde beoordelingsrichtlijnen is vastgelegd dat gecertificeerde beheerders bij voortduring aan deze richtlijnen dienen te voldoen.
Dat geldt eveneens voor de termijn voor het versturen van de uitnodigingen en vergaderstukken. (Die termijn is namelijk vastgelegd in art. 5.2.3)
Hoewel ik het helaas nog niet zo specifiek heb kunnen vinden zou één van de grondslagen van een certificaat naar mijn mening ook in moeten houden dat een gecertificeerd beheerder zich houdt aan de wet- en regelgeving welke in een VvE van toepassing is.
Een VvE heeft niets aan een beheerder die wel voldoende kennis in huis heeft maar zich niet strikt aan de regelgeving houdt.
Het Persoonscertificaat wordt verstrekt indien een VvE-beheerder met goed gevolg een examen heeft afgelegd. Dit examen toetst, zoals het er nu in concept naar uitziet, theorie, praktische vaardigheden en competenties. Daarmee weet de VvE in elk geval of iemand over voldoende bagage beschikt om zijn of haar werk naar behoren uit te voeren. Iemand kan het certificaat behalen, maar ook kwijtraken. Kortom er moet een kwalitietsimpuls van uitgaan.
Uiteraard is het goed dat er gewerkt wordt om de kwaliteit en kennis van VvE beheerders te waarborgen.
Toch vind ik dat er te gemakkelijk wordt gezegd dat het wel goed zit, wanneer men als VvE met een gecertificeerd beheerder in zee gaat.
Feit is dat onze VvE een jaar geleden is overgestapt naar een andere beheerder uit onvrede over de dienstverlening van onze toenmalige SKW gecertificeerd beheerder.
Feit is dat er een SKW gecertificeerd beheerder is, die al enige jaren in ledenvergaderingen aanstuurt op het nemen van een nietig besluit door de vergadering inzake hun incassoprocedure.
Feit is dat er SKW gecertificeerde beheerders zijn die de inhoud van de beoordelingsrichtlijnen BRL 5016 niet goed kennen, of zich hier niet aan houden.
Kortom, een certificaat is zeker (nog) niet zaligmakend en zijn er nog genoeg redenen voor een kritische blik naar de VvE beheerder, ook als deze gecertificeerd is !
Rob, helemaal mee eens. Maar eigenaars hebben nu mogelijk meer handvatten/pressiemiddelen om beheerders die de richtlijnen en regelgeving niet juist hanteren, om de oren te slaan. Wij doen er in elk geval alles aan om het SKW certificaat te behouden. Datzelfde zal ook het geval zijn bij de persoonlijke certificering. Het zou goed zijn om in het verlengde van deze certificeringen ook een klachtencie samen te stellen die op grond van één(ernstige) of meerdere klachten een persoonlijk of SKW certificaat (eventueel tijdelijk) in kan trekken.
Onze VvE heeft een SKW gecertificeerd, professioneel beheerkantoor sinds 1-1-2011. Het kantoor te Amsterdam beheert circa 1.000 VvE’s.
Helaas was het nodig in 2013 – en opnieuw in 2014 – om de kantonrechter in te schakelen om VvE-besluiten te vernietigen. De beheerder had zulks kunnen voorkomen door de leden en bestuurders goed te informeren over de voorschriften van de VvE.
In 2013 bestond de kascommissie uit één persoon welke niet lid was van de VvE. Dus het VvE-besluit over de goedkeuring van meerdere jaarrekeningen werd vernietigd door de kantonrechter.
In 2014 opnieuw naar de kantonrechter omdat de inzage van de administratie werd beperkt en onvolledig was; geen inzage in persoonsgegevens was het argument van bestuurders en beheerder.
Doch ook geen inzage in de totaaloverzichten voor de stookkosten. Dus opnieuw heeft de SKW gecertificeerde beheerder zijn professionele kennis over VvE-beheer niet gebruikt om de leden en de bestuurders goed te informeren.
Tijdens de mondelinge behandeling op 27-11-2014 was de Kantonrechter duidelijk: ieder lid van de VvE heeft het recht tot inzage van de administratie van zijn VvE.
De beschikking van de casus wordt binnenkort verwacht.
VRAAG: Bij wie kan een klacht indienen tegen een SKW gecertificeerde beheerder? Hoe is de procedure?
Ten eerste vind ik het al heel goed dat je jouw verhaal hier hebt opgeschreven Nick.
Je zou een klacht kunnen sturen naar de stichting SKW certificatie, en kijken of dat iets oplevert.
Het SKW certificaat is echter een procescertificaat en het kan best zijn dat de beheerder wel het proces op orde heeft maar toch niet werkt volgens de regelgeving.
Zelf ken ik ook een aantal voorbeelden van SKW gecertificeerde VVE beheerders die niet (willen) werken conform de regelgeving. Helaas….. maar waar !
Wat een herkenbare verhalen over een SKW gecertificeerde beheerder. Ook binnen onze VvE hebben wij een beheerder die SKW gecertificeerd is, maar de regelgeving naast zich neerlegt.
Er worden nietige en vernietigbare besluiten genomen.
Zo zijn er al voor tienduizenden euro’s nietige besluiten genomen en verwijst hij vrolijk naar MR 2006 artikel 52 lid 5. Volgens hem vallen onder dit artikel alle besluiten die niets met het beheer en onderhoud te maken hebben.
Ik heb de beheerder ook al diverse malen attent gemaakt dat de vergaderstukken te laat worden aangeleverd en krijg dan als reactie dat de ervaring leert dat leden hiervoor echt niet naar de kantonrechter zullen gaan. De arrogantie ten top.
Huishoudelijk reglement wordt na aanpassingen niet binnen de termijn toegestuurd. Ik ben nu al 10 maanden in afwachting!
Tevens staan er bepalingen in die tegenstrijdig zijn met de wet en het modelreglement.
Ook vond hij het geen probleem dat de voorzitter van de vergadering tevens lid was van de kascommissie!
Beheerder is tevens gemachtigd (door het bestuur) om over de spaargelden te beschikken zonder toestemming van de leden.
Er worden betalingen gedaan uit het reservefonds zonder de daartoe benodigde handtekeningen en toestemming van de leden.
Op de meest eenvoudige vragen kan hij geen antwoord geven of verwijst hiervoor naar het bestuur.
Inmiddels ben ik al jaren bezig om inzage te krijgen in de administratie van de VvE. Deze wordt door het bestuur beperkt of onder het mom van de privacy niet gegeven. Een SKW gecertificeerde beheerder zou toch moeten weten dat de leden recht op inzage hebben. Maar hij verschuilt zich erachter door aan te geven dat dit een bestuursbesluit is.
Ik begrijp uit de informatie van de heer Bosschieter dat er een uitspraak is gedaan door de kantonrechter voor wat betreft het recht op inzage.
Het zou fijn zijn als de heer Bosschieter deze uitspraak binnenkort op deze website met ons wil delen.
Met vriendelijke groet,
Helene
Helene, hier is een detail uit de betreffende uitspraak.
I. Het besluit van de ALV om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VVE te beperken
3.3
De kantonrechter heeft begrepen dat de [ VVE beheerder ] elk lid toestaat om op hun kantoor de administratie in te zien, doch dat de VvE-leden geen inzage wordt toegestaan in de rekening-courant van elk der leden, met name in de betalingen door hen van de maandelijkse bijdrage. Dit om de privacy van de leden te beschermen. Het bestuur van de VVE heeft wel volledige inzage, doch de informatie inzake de betalingen van de maandelijkse bijdrage aan de leden blijft beperkt tot informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen. ……………
3.4
De kantonrechter overweegt op dit punt het volgende.
In art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte staat vermeld dat de administrateur verplicht is aan iedere eigenaar alle door hem verlangde inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen en dat die hem op zijn verzoek inzage dient te verstrekken van alle op die administratieve en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden.
Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.
Bedankt voor je reactie, Rob.
Intussen had ik ook al kennis van deze uitspraak. Echter, wij vallen onder MR reglement 2006 en daarin is deze bepaling niet opgenomen. Kan over het recht op inzage in betalingsachterstanden artikel 56 lid 1 gebruikt worden? Wij maken gebruik van een webportaal en inzage in de maandelijkse betalingen van de leden is afgesloten. Uit de jaarrekening kan je dan opmaken dat er een achterstand is. In het jaarverslag wordt er echter geen toelichting op gegeven.
Dus weet je ook niet of er 1 lid is die een grote betalingsachterstand heeft of dat dit verdeeld is over meerdere leden.
Als je hierover vragen stelt tijdens de vergadering wordt er nogal krampachtig op gereageerd.
Beheerder geeft aan dat dit een bestuursbesluit is en het bestuur weigert inzage i.v.m. privacy. Alleen bestuur heeft inzage. Maar wat nu als één van de bestuursleden een betalingsachterstand heeft?
Het is inderdaad erg jammer dat het inzagerecht niet meer zo specifiek benoemt is in MR2006.
Op diverse plaatsen ben ik ook bezig daar aandacht voor te krijgen en hoop dat het in het nieuwe MR wel weer terug komt.
Uit de uitspraak van de rechter haal ik echter dat het recht op inzage volgt uit het feit dat dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement)en dat het daarbij past dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen.
Dit kom ook weer overeen met het antwoord dat nederlandvve mij gegeven heeft op https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/vve-bestuur-weigert-inzage-offertes/#.U5g6Jyi2f1c
Dus ook jij hebt gewoon recht op inzage !
Het lezen van bovenstaande ervaringen, doet me sterken in de gedachte dat VvE’en , inclusief besturen, zich zelf heel goed de regelgeving moeten eigen maken. Uiteindelijk heeft niet de, al of niet gecertificeerde beheerder, het voor het zeggen, maar de leden van de VvE.
Tenzij de beheerder tevens als bestuurder is benoemd door de leden.
Kijk goed naar de afspraken die je hebt gemaakt met je beheerder. Kan je niet meer met elkaar door een deur, stap dan op. ( als VvE )
Een ieder dient op de hoogte te zijn van haar rechten en evenzo van haar plichten.
( b.v. bij Helene lees ik dat de beheerder meent dat het een bestuursbesluit is. Onzin, het bestuur is hierin niet beslissingsbevoegd )
Ik herken, ook in onze VvE ( met een prima beheerder )ontbreekt het bij de leden vaak aan kennis betreffende de regelgeving. Dat is soms lastig voor het bestuur die dan de ‘zwarte piet ‘ wordt. Maar met de juiste toelichting is er veel te winnen.
Mijn reactie op ‘Rob zegt’ van 16-1-2015:
0. Rob, natuurlijk mijn verhaal laten weten aan andere VvE-leden via jouw informatieve website.
1. Een klacht indienen bij de stichting SKW-certificatie? en kijken of dat iets oplevert? Ik wil vooraf het resultaat kunnen inschatten.
Daarom kom ik graag in contact met lotgenoten of deskundigen (zoals jij) met een duidelijk verhaal plus ervaring.
3. Het SKW certificaat is echter een procescertificaat en het kan best zijn dat de beheerder wel het proces op orde heeft maar toch niet werkt volgens de regelgeving. Zelf ken ik ook een aantal voorbeelden van SKW gecertificeerde VVE beheerders die niet (willen) werken conform de regelgeving. Helaas….. maar waar !
Mijn reactie: soft verhaal; eerst aantoonbare feiten en resultaten.
“SKW wil het kaf van het koren scheiden” zeggen vele beheerders.
Ik wacht op de beschikking van de kantonrechter, na het indienen van een verzoekschrift in juni 2014 en de mondelinge behandeling op 27 november 2014. Het verzoekschrift betreft:
A. de inzage van de (volledige) administratie
B. het besluit van de ALV in zake de goedkeuring van jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 vernietigen, omdat de leden onjuist en onvolledig werden geïnformeerd door de bestuurders en de beheerder.
Ik wacht de beoordeling en de beschikking van de Rechtbank af.
Liever:
De bestuurders en de beheerder van de VvE erkennen een vergissing en passen toe “liever ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald”.
Voor alle duidelijkheid Nick, deze informatieve website is niet van mij!
Ik ben ook slechts één van de vele eigenaren van een appartement, maar dan wel weer iemand die zich graag inzet voor de belangen van appartementseigenaren 🙂
Ik ben blij om te lezen dat het zeker ook wel goed kan gaan in VvE’s, dank je wel Carla 😉 en zo zullen er ook best meer zijn.
Ik ben het ook geheel eens met Carla dat het bij ontzettend veel eigenaren ontbreekt aan kennis m.b.t. tot de regelgeving binnen een VvE.
En eerlijk is eerlijk, die is soms ook echt niet eenvoudig !
Maar juist daarom vind ik het noodzakelijk dat wanneer er certificaten in het leven worden geroepen om onderscheid te maken in VvE beheerders, iedere eigenaar (met en zonder kennis van zaken) er vanuit mag gaan dat zo een certificaat een waarborg is dat die VvE beheerder WEL geheel conform de regelgeving werkt.
En uit alles hierboven blijkt dat dat nog lang niet aan de orde is!
Nog een voorbeeld:
Op de website van een SKW gecertificeerde beheerder lees ik,
“Daarom hebben wij, naast al het fraais dat u zich in voornoemde taakomschrijvingen maar kunt voorstellen, tevens gekozen voor:
6) deelname van huurders aan de vergaderingen van de VvE. Uiteraard hebben huurders geen stemrecht, maar huurders maken wel degelijk onderdeel uit van de eigen woonomgeving en kunnen, door meer begrip tussen eigenaars en huurders, bijdragen aan een betere kwaliteit van die omgeving.”
Ik vind dat dus onbegrijpelijk, en volgens mij begrijpt deze VvE beheerder het dus ook niet!